L'immobilier en Corée du Sud est entré dans une zone de turbulences politiques. Le 23 juillet 2026, le président Lee Jae Myung a présidé un forum public télévisé consacré au logement et n'a pas hésité à brandir une référence qui fait frémir toute l'Asie de l'Est : la bulle immobilière japonaise des années 1980-1990, dont l'éclatement a plongé le Japon dans ses fameuses « décennies perdues ». Un parallèle assumé, qui prépare le terrain à une réforme fiscale d'ampleur attendue dès la fin du mois.
Un forum télévisé inédit pour un sujet explosif
L'exercice était inhabituel : environ 140 participants — agents immobiliers, universitaires, représentants du secteur financier, journalistes, et même des youtubeurs et internautes — réunis autour du chef de l'État et de la Première ministre Han Seong-sook, en direct à la télévision. Le format en dit long sur la sensibilité du sujet dans le pays.
Car en Corée du Sud, le logement n'est pas un dossier technique parmi d'autres. L'immobilier représente la part la plus importante du patrimoine des ménages coréens, et cette proportion figure parmi les plus élevées au monde. La flambée des prix à Séoul et dans sa région alimente depuis des années un sentiment d'injustice chez les jeunes générations, pour qui l'accès à la propriété dans la capitale relève de plus en plus du mirage. Plusieurs gouvernements successifs s'y sont cassé les dents.
Le précédent japonais, un avertissement assumé
Le moment fort du forum restera la comparaison présidentielle avec le Japon. Lee Jae Myung a rappelé que la hausse continue des prix, nourrie par un territoire limité et une concentration extrême de la population et de la demande dans certaines zones, avait conduit le marché tokyoïte à « éclater comme un ballon » au début des années 1990. Selon lui, la Corée du Sud pourrait être en train de s'approcher d'un pic comparable.
La référence n'est pas anodine. Les « décennies perdues » japonaises — stagnation économique, déflation, patrimoine des ménages laminé — constituent le scénario noir absolu pour Séoul, dont l'économie partage avec le Japon plusieurs fragilités structurelles : vieillissement démographique rapide, concentration urbaine, endettement élevé des ménages. En invoquant ce précédent, le président cherche à légitimer des mesures impopulaires avant qu'il ne soit trop tard, et affirme vouloir « assumer le coût » politique de la réforme.
Ce qui se prépare : une fiscalité renforcée sur la détention
Concrètement, les contours de la réforme commencent à se dessiner autour d'un rééquilibrage entre taxes de détention et taxes de transaction.
Distinguer résidence et investissement
Le principe directeur affiché par le président est simple : les investisseurs spéculatifs détenant plusieurs logements devraient supporter une charge fiscale nettement plus lourde que les propriétaires occupants. Lee a également pointé un phénomène plus inattendu : la détention d'un unique logement de très grande valeur à des fins essentiellement patrimoniales, qu'il a qualifiée de problème sérieux. La réforme pourrait donc différencier l'usage résidentiel de l'usage d'investissement, y compris pour les mono-propriétaires de biens d'exception.
Le jeonse dans le viseur
Autre chantier évoqué : un encadrement plus strict des prêts liés au jeonse, ce système de location typiquement coréen où le locataire verse un dépôt représentant une large part de la valeur du bien. Détourné de sa fonction initiale, le jeonse sert souvent de levier d'endettement pour financer des achats spéculatifs en cascade. En durcir les conditions de crédit reviendrait à couper l'un des carburants de la hausse des prix.
Le gouvernement prévoit d'annoncer la révision de la fiscalité de détention dès la fin juillet, et un second forum consacré au logement, présidé cette fois par la Première ministre, est déjà programmé.
Un pari politique risqué
Reste que l'histoire récente incite à la prudence. L'administration Moon Jae-in avait multiplié les mesures fiscales contre la spéculation entre 2017 et 2022, sans empêcher les prix de Séoul de s'envoler — et en payant le prix fort dans les urnes. Lee Jae Myung joue donc gros : trop de fiscalité pourrait gripper le marché et braquer les classes moyennes propriétaires ; trop peu laisserait la bulle continuer de gonfler, avec le scénario japonais en toile de fond.
La stratégie du gouvernement s'inscrit par ailleurs dans une ambition plus large : réorienter l'épargne des ménages coréens de la pierre vers les marchés de capitaux, afin de financer l'économie productive plutôt que la rente foncière.
Conclusion
En convoquant le fantôme des « décennies perdues » japonaises, Lee Jae Myung a fait le choix de dramatiser le débat pour imposer sa réforme de l'immobilier en Corée du Sud. Les annonces fiscales attendues d'ici quelques jours diront si le pays s'engage réellement dans un tournant historique de sa politique du logement. Une chose est sûre : entre pression démographique, endettement des ménages et concentration extrême sur Séoul, le statu quo n'est plus une option. Vous voulez suivre l'actualité économique et culturelle de la Corée du Sud ? Restez connectés au blog SUDAL, on décrypte la Corée pour vous.